Bytové náhrady

32. diel: Bytové náhrady

V dnešnej časti realitnej poradne sa zameriame na nárok nájomcu na bytovú náhradu. Nie každý nájomca, po ukončení nájomného vzťahu, má na ňu nárok. Podmienky vzniku nároku nájomcu na bytovú náhradu upravuje Občiansky zákonník v § 712a.

Hneď na úvod si upresnime, že pokiaľ je medzi prenajímateľom a nájomcom uzatvorená nájomná zmluva podľa ust. Zákona o krátkodobom nájme bytu (ZoKNB), nájomcovi nikdy nevznikne právo na bytovú náhradu. Rovnako je to aj v prípade, ak nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka je uzatvorená na určitý čas.

V našom príspevku sa budeme zaoberať najbežnejšími nájomnými vzťahmi, teda komerčnými a nebudeme vôbec spomínať prípady služobných bytov resp. bytov osobitného určenia či prípad zrušenia spoločného nájmu bytu rozvedenými manželmi.

Zákon rozoznáva tri formy bytových náhrad: náhradný byt (veľkosťou, kvalitou ubytovania, výškou nájmu čo najviac príbuzný byt tomu bytu, z ktorého dostal nájomca výpoveď), náhradné ubytovanie (veľkosť, kvalita bývania je nižšia ako byt, z ktoré dostal nájomca výpoveď, dôležité je, aby takýto byt poskytoval možnosť trvalého bývania, napr. slobodáreň) a prístrešie (ide o formu, ktorá poskytuje možnosť dočasného ubytovania, napr. hotelová izba).

Predpokladom vzniku práva nájomcu na bytovú náhradu je:

• Platne uzatvorená nájomná zmluva podľa ust. Občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, na rozdiel od nájomnej zmluvy podľa ust. ZoKNB, nemusí mať písomnú formu. Dôležité pre platnosť nájomnej zmluvy je však jej odplatnosť, teda platenie nájomného zo strany nájomcu prenajímateľovi. Pri bezodplatnom užívaní nehnuteľnosti nájomná zmluva nevzniká a teda nemôže nájomcovi vzniknúť ani žiadny nárok na bytovú náhradu. Napr. ak vo vašom byte bývate s partnerom, ktorý neprispieva na nájom bytu a rozídete sa s ním, nevzniká vám povinnosť nájsť ex-partnerovi náhradný byt, nakoľko medzi vami nevznikol nájomný vzťah.
• Nájomná zmluva je uzatvorená na neurčito. Pokiaľ je nájom nehnuteľnosti v nájomnej zmluve dohodnutý na určitý čas, nájomcovi nárok na bytovú náhradu, po ukončení nájomného vzťahu, nevznikne.
• Výpoveď zo strany prenajímateľa z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku, a to v prípade:

1. ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, svoje deti, vnukov, zaťa, nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
2. z dôvodu verejného záujmu je potrebné s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri vykonávaní ktorých nemožno byt alebo dom užívať minimálne 6 mesiacov
   
   V týchto dvoch prípadoch má nájomca právo na náhradný byt, teda také ubytovanie, ktoré je svojou veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primerané bytu, ktorý sa má vypratať. Do úvahy je potrebné zobrať aj životné a pracovné potreby nájomcu. Nájomca má zároveň právo aj na náhradu nevyhnutných nákladov spojených s presťahovaním.
   
   
3. ak sa nájom skončil z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu zo strany nájomcu za obdobie dlhšie ako 3 mesiace a nájomca súčasne preukáže, že je z objektívnych dôvodov v hmotnej núdzi, má nájomca nárok na náhradné ubytovanie. 
   
   Podmienkou náhradného ubytovanie je, aby poskytovalo bývanie trvalého charakteru. Svojou kvalitou, vybavením, veľkosťou nemusí náhradné ubytovanie zodpovedať vypratávanému bytu (napr. môže ísť o jednu miestnosť v byte).
   
   Pokiaľ nájomca nezaplatil nájom a úhrady za viac ako tri mesiace a nie je v stave hmotnej núdze z objektívnych dôvodov, nevzniká mu nárok na náhradné ubytovanie. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa (napr. tehotenstvo manželky nájomcu) má nájomca nárok na prístrešie.  Prístrešie je vnímané ako dočasná forma ubytovania vypratávaných osôb (napr. hotelová izba, izba v penzióne a pod.).
   
   Je potrebné upozorniť, že pokiaľ sa nájom ukončuje z dôvodu neplatenia nájomného a nájomca sa stará súčasne o maloleté dieťa alebo bezvládnu osobu, ktorá je členom jeho domácnosti a zároveň to pomery prenajímateľa dovoľujú, môže byť vypratávanému poskytnutý, namiesto náhradného ubytovania, náhradný byt. V danom prípade je to iba na vôli prenajímateľa, akú formu bytovej náhrady zabezpečí.
   
   
4. Ak prenajímateľ vypovie nájomnú zmluvu nájomcovi z dôvodu, že on sám alebo členovia jeho domácnosti hrubo poškodzujú prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušujú pokojné bývanie ostatných nájomníkov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, nemá nájomca nárok na bytovú náhradu. V prípadoch hodných osobitného zreteľa (napr. zlý zdravotný stav nájomcu alebo členov jeho rodiny) má nájomca nárok na prístrešie.

Ak je nájomcovi daná výpoveď z dôvodu, že užíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie, nevzniká mu nárok na žiadnu bytovú náhradu.

Problematika bytových náhrad je pomerne zložitá, o čom svedčí aj rozsiahla rozhodovacia činnosť našich súdov. Najlepšie ako sa im vyhnúť, je zveriť prípravu nájomnej zmluvy odborníkovi – napr. advokátovi.