Kedy je potrebné pri kúpe nehnuteľnosti zobrať nohy na plecia a utekať?

30. diel: Kedy je potrebné pri kúpe nehnuteľnosti zobrať nohy na plecia a utekať?

Počas svojej kariéry realitného makléra som sa viackrát stretla so zvláštnymi praktikami na kúpu predávanej nehnuteľnosti (naposledy pred cca 2 týždňami zo strany makléra známej RK v Trnave).

Zvláštnosť požiadaviek spočívala v napr. ponuke na kúpu jednej predávanej nehnuteľnosti cez dve kúpne zmluvy. Pýtate sa, dve kúpne zmluvy na jednu nehnuteľnosť? Áno, čítate dobre. Jedna a tá istá predávaná nehnuteľnosť a dve kúpne zmluvy, pričom v každej kúpnej zmluve je uvedená iná kúpna cena.

Pokiaľ predávajúci nevlastní predávanú nehnuteľnosť viac ako päť rokov, po predaji nehnuteľnosti podlieha dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorej výška nie je zanedbateľná. Poniektorí predávajúci sa snažia nájsť cestičky, ako ušetriť a vyhnúť sa plateniu dane.  Tieto cestičky sú však veľakrát nelegálne a môžu založiť trestnoprávnu zodpovednosť. V takýchto prípadoch každému kupujúcemu odporúčam, aby pri takejto „výhodnej ponuke na kúpu nehnuteľnosti“ zobral nohy na plecia a radšej utekal tak ďaleko, ako sa len dá.

S účinnosťou od 1. októbra 2018 bola prijatá novela katastrálneho zákona, ktorá okrem iného, zaviedla povinnosť katastrov viesť údaj o cene nehnuteľností a tento údaj na požiadanie poskytnúť subjektom, ktoré sú v katastrálnom zákone vymenované (napr. vlastník/spoluvlastník nehnuteľnosti, NBS, polícia, prokuratúra, súdy, daňové úrady, exekútori, notári atď.). Do tohto dátumu, katastre evidovali iba ceny poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Po novele, katastrálny zákon ustanovuje povinnosť evidovať cenu všetkých nehnuteľností, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností.

Preto je pre mňa nepochopiteľné, ak dnes niekto uzatvorí na jednu predávanú nehnuteľnosť dve kúpne zmluvy, jednu spravidla pre banku, ktorá kupujúcemu prefinancuje časť kúpnej ceny (kde je kúpna cena vyššia, nakoľko výška HU sa odvodzuje aj od výšky kúpnej ceny nehnuteľnosti a teda kupujúci má eminentný záujem na tom, aby v kúpnej zmluve bola uvedená relevantná kúpna cena nehnuteľnosti) a druhú pre účely katastra (kde je kúpna cena nižšia, nakoľko tu svoj prioritný záujem, na zníženie daňového základu pre výpočet výšky dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, deklaruje predávajúci). Možnosť dohľadať a porovnať údaje o výške kúpnej ceny nehnuteľnosti po novele katastrálneho zákona z r. 2018 je pomerne jednoduchá. Nespoliehala by som na to,  že šanca dostať sa do hľadáčika oprávnených subjektov (napr. daňový úrad) je minimálna. Toto riziko si však musí každý predávajúci zvážiť sám a samozrejme aj kupujúci, ak na takýto spôsob pristúpi.

Ďalšou „neodmietnuteľnou“ ponukou na kúpu nehnuteľnosti je vyplatenie časti kúpnej ceny zo strany kupujúceho predávajúcemu bez akéhokoľvek dokladu a v hotovosti. Týmto spôsobom sa predávajúci snaží eliminovať vyššie uvedené riziko (kúpna zmluva je iba jedna s jednou kúpnou cenou). Kupujúci sa však vystavuje riziku, že o tieto finančné prostriedky nadobro príde napr. v prípade odstúpenia niektorej zo zmluvných strán od kúpnej zmluvy.

Pri kúpe nehnuteľnosti vynakladajú kupujúci častokrát všetky svoje finančné prostriedky. Mnohí kupujúci z nich, si na kúpu nehnuteľnosti musia časť finančných prostriedkov požičať. Preto je na mieste, aby bol kupujúci pri kúpe nehnuteľnosti obozretný a z opatrnosti radšej odmietol vyššie uvedené „výhodné“ ponuky na kúpu nehnuteľnosti.