Kedy sa stanete vlastníkom nehnuteľnosti?

27. diel: Kedy sa stanete vlastníkom nehnuteľnosti?

V predchádzajúcom diely realitnej poradne RE/MAX Real Estate Services sme sa venovali dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Pre účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho.

 

Vlastníctvo k nehnuteľnosti možno nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou (napr. zámenná zmluva, dohoda manželov o vyporiadaní BSM), dedením, rozhodnutím štátneho orgánu (napr. predaj nehnuteľnosti v rámci výkonu exekučného záložného práva) alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom.

 

Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy a táto nehnuteľnosť je zároveň evidovaná v katastri nehnuteľností, vlastnícke právo k takejto nehnuteľnosti sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností, t.j. dňom, kedy príslušný katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech nadobúdateľa. Deň, kedy dôjde k nadobudnutiu vlastníckeho práva nie je totožný s dňom podpisu zmluvy (najčastejšie kúpnej), čo si mnohí predávajúci neuvedomujú. Z platne podpísanej zmluvy vznikajú zmluvným stranám jednak záväzkovo-právne účinky (napr. povinnosť zaplatiť kúpnu cenu) a jednak vecno-právne účinky (napr. nadobudnutie vlastníckeho práva). Účinnosť týchto účinkov nenastáva v rovnakom okamihu. Zápis vlastníckeho práva do príslušného katastra nehnuteľností ma v danom prípade tzv. konštitutívny charakter.

 

Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa. Od tohto okamihu požíva dedič obdobné práva ako vlastník. Preto aj v rámci Notárskej zápisnice o dedičstve je možné, aby notár schválil dohodu dedičov o vyporiadaní dedičstva, predmetom ktorej je nehnuteľnosť. V danom prípade, má zápis vlastníckeho práva k zdedenej nehnuteľnosti do príslušného katastra nehnuteľností len deklaratórny charakter.

 

Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je tento deň určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia. Medzi takéto prípady môžeme zahrnúť predaj nehnuteľnosti v rámci exekúcie, kedy vydražiteľ nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti príklepom licitátora, ďalším príkladom je rozhodnutie súdu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo BSM. V tomto prípade, má zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do príslušného katastra nehnuteľností, iba deklaratórny charakter.

 

Predaj nehnuteľnosti je pomerne náročný proces najmä v prípade, aj je potrebné zladiť viacero vecí do jedného komplexného celku a je potrebné riešiť napr. správne načasovanie a nastavenie predaja nehnuteľnosti tak, aby sa predávajúci vyhol plateniu dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti.

 

Ak zvažujete predaj nehnuteľnosti a nemáte istotu, či jej predaj je oslobodený od dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, neváhajte a kontaktujte nás skôr, ako začnete danú nehnuteľnosť predávať.