Nájomca prestal platiť nájomné! Ako sa tejto situácii vyhnúť?

45. diel: Nájomca prestal platiť nájomné! Ako sa tejto situácii vyhnúť?

Najlepšie je problémom sa vyhýbať. Keď však už prídu, je dobré byť na ne pripravený.

Asi každý z mojich klientov, ktorým som prenajímala nehnuteľnosti, mi položil otázku: „Čo robiť, pokiaľ nájomca prestane platiť nájomné?“.

Aj pre mňa ako realitného makléra je táto situácia veľmi nepríjemná ale pokiaľ nastane, musím vedieť  reagovať a klientovi poradiť. Myslím si, že najdôležitejšie je dôkladne sa na nájomný vzťah dobre pripraviť.

V prvom rade, každému klientovi odporúčam uzatvoriť písomnú nájomnú zmluvu, ktorú pripraví naša realitná kancelária RE/MAX Real Estate Services aj s ohľadom na typ prenajímanej nehnuteľnosti a okolnosti nájomného vzťahu, na ktorom sa prenajímateľ s nájomcom dohodnú. Názory prenajímateľov, ktorí sa vyhýbajú uzatvoreniu písomnej nájomnej zmluvy, nezdieľam. Práve naopak, v prípade, ak nájomca prestane platiť nájomné, sa im to môže vypomstiť. Prenajímateľ v takomto prípade častokrát nedokáže  uniesť dôkazné bremeno a prichádza o nemalé finančné prostriedky (či už v podobe straty na nájomnom, spôsobených škôd na prenajatom byte, trov advokátov atď.).

V druhom rade, každého záujemcu o nájom odporúčam preveriť. Dnes sú už rôzne možnosti, ako si preveriť bezúhonnosť a spoľahlivosť nájomcu. Ide síce o platené služby, ale v tu naozaj platí „dôveruj ale preveruj“. Pokiaľ má záujemca o nájom nedoplatky na sociálnom, či zdravotnom poistení alebo  figuruje v registri exekúcií, je vysoký predpoklad, že po určitom čase si prestane plniť svoje povinnosti vyplývajúce mu z nájomnej zmluvy. Tou prvou je platenie nájomného.

Ďalšou pákou, ako vybrať toho správneho nájomcu je dohodnutie si peňažnej zábezpeky. Väčšina prenajímateľov si dnes pýta zábezpeku vo výške 1-mesačného nájomného. Je táto výška ale dostatočne postačujúca, či už v prípade neplatenia nájomného alebo spôsobenia škody na prenajatom byte? Mojim klientom odporúčam vypýtať si vyššiu peňažnú zábezpeku, a to najmä v prípadoch nehnuteľností, ktoré sa prenajímajú napr. zariadené alebo v prípade akceptácie domáceho zvieratka v nájomnom byte. Napríklad Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje vypýtať si zábezpeku až vo výške 3-mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Tak prečo túto možnosť nevyužiť? Dostatočné finančné úspory nájomcu sú tiež dobrým predpokladom serióznosti záujemcu.

Pravidelná komunikácia s nájomcom a kontrola prenajatej nehnuteľnosti sú tiež dobrým príkladom toho, ako predchádzať nepríjemným situáciám. Párkrát som mala príležitosť vidieť prenajaté byty (našťastie nie cezo mňa) a najmä spúšť, ktorú spôsobil nájomca. Dôvodom bolo, že prenajímateľ nechal nájomcovi priveľkú voľnosť, nekontroloval stav nájomného bývania a nakoniec mu zostali iba oči pre plač, v jednom prípade dokonca aj tlejúca kôpka špinavého oblečenia v izbe.

Nie každý záujemca o nájom sa dostane na obhliadku. Bohužiaľ je to tak! Selektujte záujemcov. Mojou prioritou je rešpektovať dohodu s mojim klientom – prenajímateľom a teda vybrať toho najvhodnejšieho a najspoľahlivejšieho záujemcu o nájom. Pokiaľ po telefonickom rozhovore resp. cez chat záujemca o nájom tieto podmienky nespĺňa, nedostane sa na obhliadku.  Skóre je niekedy neúprosné 10:1, t.j. z 10 záujemcov si dohodnem obhliadku s jedným.

„Pacta sunt servanda“ alebo zmluvy sa majú dodržiavať. Pokiaľ si v nájomnej zmluve dostatočne podrobne špecifikujete podmienky nájomného vzťahu z obidvoch strán, t.j. práva a povinnosti ako prenajímateľa tak nájomcu a budete ich obaja dodržiavať, je to základ bezproblémového nájmu. Okrem podstatných náležitostí nájomnej zmluvy, ktoré sú nevyhnutné pre platnosť nájomnej zmluvy, preto odporúčam zakomponovať do nájomnej zmluvy dostatočne určito aj podmienky nájomného vzťahu, na ktorých sa s nájomcom dohodnete. Práve tie vás vedia v prípade problémov ochrániť.

Ak ste v pozícii prenajímateľa a máte nezodpovedané otázky, napíšte mi. V rámci našej realitnej poradne RE/MAX Real Estate Services vám ich rada zodpoviem a zároveň tým spoločne pomôžeme aj niekomu ďalšiemu. Samozrejme, ak zvažujete nájom svojej nehnuteľnosti, neváhajte sa na mňa obrátiť. Veľmi rada vám s tým pomôžem. Som nielen realitná maklérka ale aj právnička.