Odpovedáme na vaše otázky

28. diel: Odpovedáme na vaše otázky

V dnešnej časti realitnej poradne RE/MAX Real Estate Services zodpovieme na otázku, ktorú nám položil Michal.

Otázka: Dobrý deň prajem, chcel by som sa spýtať, nedávno som kúpil byt a dnes mi prišlo rozhodnutie z Okresného úradu o prerušení návrhu na vklad vlastníckeho práva. Okresný úrad požaduje – vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Viete mi prosím povedať, čo to znamená? Ďakujem za odpoveď a prajem pekný deň.

Po prečítaní Rozhodnutia OU Bratislava o prerušení konania o povolení vkladu vlastníckeho práva, ktoré nám bolo poskytnuté, vyplynulo, že k prerušeniu konania došlo z dvoch dôvodov:

1. kúpna zmluva neobsahovala jednu z obligatórnych náležitostí v zmysle § 5 ods. 1 písm. f) zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a
2. ku kúpnej zmluve nebolo doložené Vyhlásenie správcu o nedoplatkoch v zmysle § 5 ods. 2 cit. zákona.
Katastrálny zákon presne definuje, za akých okolností je katastrálny úrad (príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, ktorý o návrhu rozhoduje) povinný prerušiť konanie o návrhu na vklad. Pokiaľ katastrálny úrad, konanie o návrhu na vklad preruší, v písomnom rozhodnutí musí uviesť nielen dôvod prerušenia ale aj spôsob, ako nedostatok, v dôsledku ktorého došlo k prerušeniu konania, odstrániť a zároveň musí určiť lehotu na odstránenie tohto dostatku. POZOR! Pokiaľ katastrom vytknuté nedostatky nestihnete odstrániť v zákonom stanovenej lehote (30 dní), kataster konanie zastaví. Ak vám už rozhodnutie o prerušení konania bolo doručené, je vhodné konať okamžite a nenechávať si to na poslednú chvíľu.

K bodu 1., t.j. k prerušeniu konania v dôsledku absencie náležitosti KZ podľa § 5 ods. 1 písm. f) zák. o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov uvádzame, že kataster postupoval správne. Pokiaľ dochádza k prevodu bytu, kúpna zmluva musí obsahovať nielen všeobecné náležitosti podľa § 125 ods. 1 OZ ale aj osobitné náležitosti v zmysle už spomenutého § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov. Vyhlásenie nadobúdateľa (t.j. kupujúceho) o tom, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy je obligatórnou náležitosťou KZ. Jednoducho povedané, pokiaľ KZ nebude obsahovať toto vyhlásenie, kataster musí konanie prerušiť. Tento nedostatok sa dá odstrániť dodatkom ku kúpnej zmluve, ktorý sa spolu so sprievodným listom podá na príslušný kataster. Dovoľujeme si upozorniť, že tak ako na kúpnej zmluve, rovnako aj na dodatku ku kúpnej zmluve, musí byť podpis prevodcu (predávajúceho) úradne osvedčený.

K bodu 2., t.j. k prerušeniu konania v dôsledku nepredloženia Vyhlásenia správcu o nedoplatkoch v zmysle § 5 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov si dovoľujem vysloviť názor, že kataster nepostupoval správne. Svoje tvrdenie opierame o Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR 1Sžr/10/2011 z 8.11.2011, v zmysle ktorého: „Nedoloženie potvrdenia o nedoplatkoch nepredstavuje dôvod na zastavenie konania podľa §31b ods. 1 písm. f) katastrálneho zákona, nakoľko nešlo o odstránenie nedostatkov návrhu na vklad, prípadne jeho príloh. Vyhlásenie o nedoplatkoch je len prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode nebytového priestoru a nie prílohou návrhu na vklad. Absencia prílohy tejto zmluvy nespôsobuje neplatnosť právneho úkonu o prevode bytu.“

Z uvedeného rozhodnutia NS SR vyplýva, že katastrálnemu úradu neprináleží právo preskúmavať prílohy kúpnej zmluvy a v prípade absencie týchto príloh (napr. vyhlásenie o nedoplatkoch) prerušiť konanie o návrhu na vklad. Katastrálny úrad má právo preskúmavať náležitosti návrhu na vklad a jeho príloh, pričom vyhlásenie o nedoplatkoch nie je prílohou návrhu na vklad ale prílohou kúpnej zmluvy.
Napriek jasnému usmerneniu zo strany Najvyššieho súdu, sa v praxi stretávame práve s opačným postupom katastrálnych úradov.
V tomto prípade by sme však radšej upriamili pozornosť kupujúcich na skutočnosť, že je práve v ich záujme vyžiadať si od predávajúcich potvrdenie o nedoplatkoch, a to ani nie tak z dôvodu, že musí byť prílohou kúpnej zmluvy, ako z dôvodu, že je pre nich dôležité vedieť, či na byte, ktorý kupujú viaznu nejaké dlhy alebo nie. POZOR! Ak na byte, ktorý kupujete viaznu dlhy voči správcovi/spoločenstvu, tieto sa vzťahujú na byt a nie na vlastníka prevádzaného bytu! Ak na prevádzanom byte viaznu voči správcovi/spoločenstvu nedoplatky, najfatálnejším následkom môže byť výkon zákonného záložného práva.

Ak chcete mať pri predaji či kúpe bytu istotu, že všetko prebehne správne a bez komplikácií, neváhajte sa na nás obrátiť. Vypracujeme vám kompletnú zmluvnú dokumentáciu nevyhnutnú na bezproblémový prevod bytu. V našej realitnej kancelárii sú realitné maklérky zároveň aj právničkami.