Odstúpenie od kúpnej zmluvy pri porušení zákonného predkupného práva

16. diel: Odstúpenie od kúpnej zmluvy pri porušení zákonného predkupného práva

V dnešnej časti realitnej poradne zodpovieme na konkrétne položenú otázku: „Do akej doby je možné sa dohodnúť (predávajúci s kupujúcim) na anulovaní kúpopredajnej zmluvy a za akých podmienok, keď už bola zapísaná aj v katastri? Môže sa dohodou anulovať kúpopredajná zmluva ak si niekto tretí uplatňuje predkupné právo súdnou cestou?“
Položenú otázku by sme rozdelili na dve časti:
1. Odstúpenie od zmluvy
2. Nároky z porušenia zákonného predkupného práva podielového spoluvlastníka

1. Odstúpenie od zmluvy
Jedným z predpokladov odstúpenia od zmluvy je skutočnosť, že zmluva, od ktorej chceme odstúpiť, je platne uzatvorená. Od neplatnej zmluvy nemožno odstúpiť, pretože z nej účastníkom nevznikajú žiadne práva a povinnosti (a teda ani oprávnenie od zmluvy odstúpiť).

Od zmluvy je možné odstúpiť vtedy, ak to umožňuje zákon alebo sa účastníci zmluvy na tom výslovne dohodnú. Ak si účastníci, ako jednu z možností zrušenia zmluvy dohodnú odstúpenie, mali by si v zmluve zároveň dohodnúť aj konkrétne podmienky, po splnení ktorých je možné od zmluvy odstúpiť (napr. ak kupujúci nezaplatí časť kúpnej ceny v zmluvne dohodnutej lehote, má predávajúci nárok od kúpnej zmluvy odstúpiť a pod.).

Odstúpenie od zmluvy je jednostranný právny úkon účastníka, ktorým prejavuje svoju vôľu zmluvu zrušiť. Odstúpenie od zmluvy je účinné od okamihu, ako sa dostane do dispozičnej sféry adresáta, ktorému je odstúpenie určené. Na odstúpenie od zmluvy sa nevyžaduje súhlas druhého účastníka zmluvy, ani rozhodnutie súdu. Nie je vylúčené, aby sa účastníci priamo v zmluve dohodli, že jedným zo spôsobov zrušenia zmluvy, je okrem iného (napr. odstúpenie, výpoveď) aj dohoda zmluvných strán. Na základe zhodne prejavenej vôle všetkých účastníkov zmluvy, vyjadrenej v takejto dohode, dôjde k zrušeniu dohody. Ak je zmluva, ktorá sa má zrušiť na základe odstúpenia alebo dohody účastníkov, uzatvorená v písomnej forme, vyžaduje sa, aby aj odstúpenie resp. dohoda účastníkov boli písomné, inak sú neplatné.
Následkom odstúpenia od zmluvy je jej zrušenie od začiatku (ex tunc), t.j. ako kedy zmluva nebola medzi zmluvnými stranami vôbec uzatvorená, pokiaľ nie je právnym predpisom alebo zmluvnými stranami dohodnuté inak. Zmluvné strany si spravidla vrátia to, čo jedna voči druhej plnila (napr. kupujúci vráti predávajúcemu kúpenú nehnuteľnosť a predávajúci kupujúcemu zaplatenú kúpnu cenu).
Právo na odstúpenie od zmluvy (v režime Občianskeho zákonníka) sa premlčuje vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej lehote.
Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojom rozsudku sp. zn. 6Sžo/229/2010 I. z 20. júla 2011 uviedol: „Platným odstúpením od zmluvy sa zmluva o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti od začiatku zrušuje (ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Medzi účastníkmi je po zrušení zmluvy z hľadiska obligačných a vecnoprávnych účinkov taký právny stav, ako keby k uzavretiu zmluvy nedošlo. Vlastnícke právo prevodcu sa obnovuje zo zákona. Táto zmena sa do katastra nehnuteľností zapisuje záznamom. Predpokladom takéhoto obnovenia vlastníctva prevodcu je však skutočnosť, že vlastníctvo dotknutej nehnuteľnosti nebolo pred odstúpením od zmluvy dobromyseľne nadobudnuté treťou osobou.“
Na základe uvedeného môžeme uviesť, že aj po rozhodnutí príslušného katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech predávajúceho, môže dôjsť k odstúpeniu od zmluvy jednou zo zmluvných strán (jednostranný právny úkon) alebo na základe vzájomnej dohody zmluvných strán za predpokladu, že pred odstúpením prevádzanú nehnuteľnosť dobromyselne nenadobudla tretia osoba.
V nasledujúcej časti realitnej poradne zodpovedaním na druhú časť položenej otázky, ktorá sa týka nárokov opomenutého podielového spoluvlastníka pri porušení zákonného predkupného práva.


Mgr. Zuzana Klačanová