Zákonné záložné právo

41. diel: Zákonné záložné právo

V 39. časti realitnej poradne RE/MAX Real Estate Services sme si vysvetlili, čo to znamená, keď je na liste vlastníctva zapísané vecné bremeno spočívajúce v práve stavby. V dnešnej časti realitnej poradne sa zameriame na ďalšiu ťarchu, ktorá býva na liste vlastníctva zapísaná v časti C - Ťarchy, a tou je záložné právo podľa §15 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestoroch.

Uvedené záložné právo bolo zavedené do nášho právneho poriadku prijatím zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, teda od 1.9.1993 a vzťahuje sa výlučne na byty a nebytové priestory v dome. Vzhľadom na skutočnosť, že toto záložné právo vzniká priamo zo zákona, zvykne sa mu hovoriť aj ako zákonné záložné právo.

Obdobne, ako pri vecnom bremene spočívajúcom v práve stavby, ani záložné právo podľa §15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov netreba vnímať ako vadu resp. prekážku kúpy bytu. Záložné právo vo všeobecnosti, či už zákonné alebo zmluvné, predstavuje významný zabezpečovací inštitút, ktorý slúži veriteľom na zabezpečenie ich pohľadávky voči dlžníkovi. V danom prípade, oprávňuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome uspokojiť svoju pohľadávku voči tomu vlastníkovi, ktorý si svoje povinnosti vyplývajúce mu z vlastníctva bytu či nebytového priestoru neplní zodpovedne, v dôsledku čoho spoločenstvu resp. správcovi vznikajú dlhy.

Ako už bolo vyššie uvedené, záložné právo podľa §15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vzniká priamo zo zákona. Na jeho vznik sa teda nevyžaduje žiadna zmluva a ani zápis v katastri nehnuteľností. Existuje aj napriek tomu, že nie je zapísané na príslušnom liste vlastníctva. Deklaratórny zápis zákonného záložného práva v katastri nehnuteľností je však veľmi dôležitý z pohľadu jeho výkonu. Vychádzajúc z ust. Občianskeho zákonníka ale aj ustálenej rozhodovacej činnosti súdov vyplýva, že pohľadávky záložných veriteľov sa uspokojujú v takom poradí, v akom sú záložné práva týchto veriteľov zapísané v príslušnom registri (napr. v katastri nehnuteľností) a skutočnosť vzniku, či zriadenia záložného práva v tomto ohľade nie je podstatná. Jednoducho povedané, záložné právo podľa §15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nemá automaticky prioritu pred zmluvným záložným právom len z toho dôvodu, že vzniká priamo zo zákona. Ak by došlo k výkonu záložného práva, pohľadávky záložných veriteľov sa budú uspokojovať v takom poradí, v akom sú záložné práva zapísané na liste vlastníctva.

Dôvodom zakotvenia zákonného záložného práva bolo pôsobiť prevenčne na vlastníkov bytov a nebytových priestorov, aby si svoje zákonné povinnosti vyplývajúce im z vlastníctva bytu a nebytového priestoru plnili riadne a včas (napr. riadne platili úhrady spojených s užívaním bytu alebo platili preddavky do fondu PUO) a zároveň chrániť vlastníkov bytov a nebytových priestorov pred tými vlastníkmi, ktorí si tieto svoje povinnosti zodpovedne neplnia.

Podstata zákonného záložného práva spočíva v tom, že oprávňuje spoločenstvo resp. správcu bytového domu, pokiaľ spoločenstvo neexistuje, zabezpečiť uspokojenie pohľadávky, ktorá vznikne z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil jeho vlastník.

Ak máte záujem o kúpu bytu, určite by ste nemali zápis zákonného záložného práva podľa §15 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vnímať negatívne. Práve naopak, zákonné záložné právo vás ako vlastníka bytu či nebytového priestoru chráni pred nezodpovedným konaním a správaním vlastníka, ktorý si svoje povinnosti spojené s vlastníctvom bytu či nebytového priestoru neplní tak, ako by mal.

Je absolútne v poriadku, ak záujemca o kúpu bytu presne nevie, čo ťarcha v podobe zákonného záložného práva znamená. Je povinnosťou makléra, ktorý má predávaný byt v ponuke, aby kvalifikovane a dostatočne zrozumiteľne záujemcovi vysvetlil podstatu a význam tohto zabezpečovacieho inštitútu. Preto, ak ste v pozícii záujemcu, nebojte sa a opýtajte sa makléra na čokoľvek, čo vás ohľadom predávanej nehnuteľnosti zaujíma.

Ak kupujete byt a máte otázky, na ktoré nedostávate relevantné odpovede, neváhajte a obráťte sa na našu realitnú kanceláriu. Medzi našich spokojných klientov patria nielen predávajúci ale aj množstvo ľudí, ktorým sme pomohli k vytúženému domovu a zastupovali sme ich pri kúpe nehnuteľnosti. Veľmi radi pomôžeme s kúpou nehnuteľnosti aj vám.